원조합원 승계조합원 구분 방법에 대해 찾고 계시나요? 조합원이라도 양도세, 취득세 등으로 인해 정확한 구분이 필요합니다. 아래 내용을 통해 2가지를 통해 정확히 구분해보도록 하겠습니다.
글의 순서
1. 조합원 구분
원조합원 승계조합원 구분 방법에 앞서 먼저 조합원을 구분하는 이유부터 살펴보도록 하겠습니다. 조합원은 조합에 가입한 사람을 말합니다. 조합원은 크게 2가지로 나누어집니다. 바로 원조합원과 승계조합원입니다.
원조합원
원조합원은 재개발 재건축 구역에 대해 조합 설립 당시를 기준으로 한 조합원을 의미합니다. 하지만 설립 당시 조합원이었지만 개인 다양한 사정에 의해 이러한 지위를 양도하는 분들이 있습니다. 이때 승계조합원이 나타나게 됩니다.
승계조합원
승계조합원은 조합원으로부터 조합원의 지위를 승계 받아 새롭게 조합원이 된 사람을 말합니다. 조합의 설립이 인가된 후 양도, 증여, 판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전 된 경우에도 조합원 지위 승계를 인정하고 있습니다.
구분하는 이유
많은 사람들이 헷갈릴 수 있는데 왜 원조합원 승계조합원 구분을 왜 하는 것일까요? 이유는 바로 세금입니다. 원조합원과 승계조합원은 권리 차이가 따로 있는 것은 아니고 법으로 따로 구별되지는 않습니다. 하지만 시점에 따라서 취득세, 양도세 세금 부과 기준이 다르게 적용되며 면제 혜택 여부도 다릅니다.
조합원의 경우 재개발, 재건축 사업별, 시점별로 세금 부과 기준과 면제 혜택이 달라지기 때문에 자신의 조합원 자격을 정확히 파악하고 있어야 합니다.
2. 취득세 부과 시(원조합원 승계조합원 구분 방법)
먼저 취득세 부과 시 원조합원 승계조합원 구분 방법에 대해 살펴보겠습니다. 재건축 사업장의 경우 ‘관리처분계획인가일 기준’을 시점으로 이전에 매수하였으면 원조합원, 이후에 매수하였으면 승계조합원입니다. 간단하죠?
그렇다면 재개발 사업장에서는 어떻게 구분될까요? 바로 ‘정비구역지정일 기준’으로 구분이 가능합니다. 단, 2008년 3월 12일 이전에는 ‘사업시행인가일’을 기준으로 이전에 매수하였으면 원조합원, 이후에 매수하였으면 승계조합원이 됩니다. 반면 2008년 3월 12일 이후 재개발 사업장은 ‘정비구역지정일’기준으로 이전에 매수하였다면 원조합원, 이후에 매수하였다면 승계조합원이 됩니다. 아래 표를 살펴보시면 쉽게 이해할 수 있습니다.
| 2008년 3월 12일 이전 | 2008년 3월 12일 이후 |
| 사업시행인가일 기준 | 정비구역지정일 기준 |
| 이전 – 원조합원 | 이전 – 원조합원 |
| 이후 – 승계조합원 | 이후 – 승계조합원 |
취득세 부과 시 차이점
그렇다면 취득세 부과 시 원조합원과 승계조합원은 어떤 차이점이 있을까요? 재개발 사업지의 경우, 원조합은 취득세 면제 또는 세액 감면을 받을 수 있습니다. 시점에 따라 조금 다를 수 있는데 아래 정리 글을 읽어보시면 이해하기 쉬울 것 같습니다. 예외적으로 재건축 사업지의 원조합원 그리고 재건축, 재개발 사업지의 승계조합원은 아쉽게도 해당 사항이 없습니다.
[재개발 사업지 원조합원만 해당]
- 2008년 3월 11일 이전 정비구역지정이 고시된 경우 : 85제곱미터 주택 취득 시 취득세 면제(~2024.12.31까지) *서울 기준
- 2008년 3월 12일 이후 정비구역지정이 고시된 경우
- 2019년 12월 31일 이전 사업시행계획인가를 받은 경우
- 85제곱미터 주택 취득 + 취득세 200만원 이하 : 취득세 면제
- 85제곱미터 주택 취득 + 취득세 200만원 초과 : 취득세 85% 면제
- 85제곱미터 초과 주택 취득 시 취득세 면제 없음
- 2020년 1월 1일 이후 사업시행계획인가를 받은 경우
- 60제곱미터 이하 주택 취득 시 : 취득세 75% 경감
- 60제곱미터 ~85제곱미터 주택 취득 시 : 취득세 50% 경감
- 85제곱미터 초과 주택 취득 시 : 혜택 없음, 조합원 분담금의 3.16% 납부
- 2019년 12월 31일 이전 사업시행계획인가를 받은 경우
3. 양도세 부과 시 구분 방법
다음으로 양도세 부과 시 원조합원 승계조합원 구분 방법에 대해 살펴보겠습니다. 양도세 부과 시는 재건축, 재개발 사업장 모두 기준이 동일합니다. 바로 ‘관리처분계획인가일’이 기준입니다.
만약 관리처분계획인가일 기준으로 이전에 매수하였다면 원조합원이며 이때는 부동산 취득으로 간주합니다. 반면 이후에 매수하였으면 승계조합원이며 입주권 취득으로 간주합니다.
단, 재건축의 경우 조금 다른 점이 있습니다. 바로 시점에 따라 구분 기준이 조금 다른데요, 2005년 5월 31일 이후 매수부터 위의 내용이 적용됩니다.
- 재건축
- ~2003년 6월 30일 : 사업계획승인일을 기준으로 구분
- ~2005년 5월 31일 : 사업시행인가일 기준으로 구분
- 2005년 5월 31일 ~ : 관리처분계획인가일 기준으로 구분
양도세 부과 시 차이점
위의 내용과 같이 원조합원 승계조합원 구분 방법을 알았다면 양도세를 부과할 때 어떤 차이점이 있을까요? 보유 기간에 대한 포함 여부가 달라집니다. 즉, 조합원 자격에 따라서 공사 기간을 주택 보유 기간으로 포함이 가능한지, 불포함 되는지가 달라집니다. 여기서 말하는 주택 보유 기간이란 취득일~양도일까지의 기간을 의미합니다.
원조합원의 경우에는 주택 보유 기간 산정 시 공사 기간도 보유 기간으로 포함되기 때문에 주택 장기보유 특별공제 등 세액 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 반면 승계조합원의 경우 공사 기간을 총 보유 기간으로 불포함하기 때문에 원조합원처럼 혜택을 받을 수 없습니다.
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4. 예외 사례(필독)
지금까지 원조합원 승계조합원 구분 방법에 대해 알아보았습니다 마지막으로 재개발 및 재건축 조합원 지위 승계가 되지 않는 사례에 대해 알아보겠습니다.
투기 과열 지구는, 승계가 불가합니다. 즉 재건축일 경우 조합의 설립 인가 후부터 지위 승계가 불가능하며 재개발의 경우 관리처분계획 인가 후부터 승계가 불가능합니다. 현재 가지고 있는 주택이 투기 과열 지구가 아닌지 확인을 해봐야 합니다.
하지만 예외적으로 지위 승계가 되는 경우가 5가지 있습니다.
- 이혼으로 인한 양도
- 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우
- 세대원 근무 또는 생업상 사정, 질병, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이 사업구역 외의 곳으로 이전하는 경우
- 1세대 1주택자로 해당 사업구역내 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우
- 조합설립인가 이후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없었거나 사업시행인가 이후 3년 이내 착공하지 못한 재건축사업일 경우, 또는 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발 재건축 사업일 경우
이러한 예외 사유가 있지만 사유가 인정되어야 하기 때문에 필요한 서류를 미리 구비해놓으시길 바랍니다. 원조합원 승계조합원 구분 방법에 대해 이해가 가셨나요? 잘 파악하셔서 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.