등기부등본 보는 방법에 대해 찾고 계신가요? 등기부등본을 볼 때, 보이면 위험한 단어가 있다는 사실, 오늘 알려드리겠습니다. 7개의 단어가 있으며 혹시나 이 단어가 포함되어 있는 것은 아닌지 잘 살펴보시기 바랍니다.
글의 순서
1. 등기부등본 보는 방법
등기부등본 보는 방법에 대해 먼저 알아보겠습니다. 부동산 등기부등본은 크게 2가지로 나누어집니다. 토지등기부등본과 건물등기부등본입니다. 이 2가지 중 원하는 것으로 확인을 할 수 있으며 확인을 할 때에도 2가지로 나누어집니다. 바로 ‘열람’과 ‘발급’입니다. ‘열람’ 단순히 등기부등본을 확인하기 위한 단순 확인용이며 ‘발급’은 기관 등에 제출하기 위해 확인하는 것이라고 볼 수 있습니다.
등기부등본은 크게 3항목으로 나눌 수 있습니다. 바로 표제부, 갑구, 을구입니다. 표제부에는 가장 중요한 대지권, 소재지번, 건물명칭, 건물번호인 기본적인 내용이 표시되어 있습니다.
갑구에는 소유권에 대한 사항이 표시되어있으며 순위번호, 등기 목적을 확인하고 소유권 보존 외 타 내용이 있는지 확인해야 합니다.
마지막 을구에서는 소유권 이외 권리 등에 대한 내용이 표시되어 있습니다. 보통 근저당권설정이 많이 기재되어 있습니다. 근저당권은 대출을 받고 아파트를 매매하기 때문에 대부분 설정되어 있으며 채무자와 근저당권자의 인적사항, 채권최고액이 기재되어 있습니다.
하지만 등기부등본을 볼 때 ‘이 단어’가 포함되어있으면 위험할 수 있습니다. 따라서 아래부터는 등기부등본 보는 방법 중 보이면 위험한 단어에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
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2. 등기부등본에서 보이면 위험한 단어
⭐ 근린생활시설
먼저 등기부등본 표지부에서 ‘근린생활시설‘이라는 단어가 있는지 확인해야 합니다. 근린생활시설이란 주택가에서 생활 편의를 돕기 위한 시설 등을 말합니다. 근린생활시설은 1종과 2종으로 나누어 집니다.
만약 건물 용도가 근린생활시설로 표시되어 있다면 이 건물은 ‘주거용’이 아니라는 뜻 입니다. 하지만 주상복합인 경우에는 크게 문제가 되지 않습니다. 주상복합의 경우에는 ‘공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설’로 표기되어 있습니다.
또한 건물에 따라서 전세보증보험 가입이 어려운 경우가 있으니 등기부등본에서 근린생활시설이 보인다면 먼저 문의를 해보시기 바랍니다.
⭐ 가등기
다음은 등기부등본 갑구에서 주의해야 할 단어 ‘가등기’입니다. 가등기란 본등기에 대비해서 순위 보전을 위해 행하는 예비적인 등기입니다. 본등기를 할 요건에 안된다면 본등기 순위를 확보하기 위해 임시로 행하는 등기라고 할 수 있습니다.
하지만 가등기는 위험한 단어입니다. 왜냐하면 본등기가 아니기 때문에 집주인이 바뀔 수 있는 가능성이 있습니다. 따라서 정확한 소유자 파악이 중요합니다.
또한 추가적으로 등기부등본에 ‘소유권이전 담보가등기’라고 표기되어 있다면 유의해야 합니다. 소유권이전 담보가등기란 돈을 빌려주었지만 못갚을 경우 집을 가져가겠다라는 의미입니다. 만약 가등기가 표기되었다면 정확한 소유자를 파악해야 하며 임대인이 가등기가 바뀔 날짜를 정확히 알려주지 않는다면 거래를 하지 않는 것을 권합니다.
⭐ 신탁
등기부등본 갑구에서 ‘신탁’이 포기되어 있다면 이 또한 위험합니다. 신탁회사가 소유권에 표기되어있는 이유는 소유권을 신탁회사로 넘기고 대출을 받았기 때문입니다. 이 경우 집주인은 신탁회사의 동의서를 받아야 하는데 동의서가 없을 경우 불법 점유자가 됩니다. 따라서 ‘신탁원부’를 보고 신탁이 어떤 신탁인지, 임대 권한이 적합하게 누구에게 있는지 확인을 해야 합니다.
⭐ 압류/가압류
등기부등본 보는 방법 중 갑구에서 압류, 가압류가 적혀있는지도 살펴봐야 합니다. 압류, 가압류가 표기되어있는 이유는 집주인이 채권자의 빚을 갚지 않았기 때문에 집주인이 집을 마음대로 처분하지 못하도록 채권자가 걸어두었기 때문입니다.
‘압류’로 표기되어 있다면 소유권을 임시적으로 압류한 상태를 의미합니다. 세금을 체납하였거나 신용에 문제가 생겼을 경우 발생합니다. 반면 ‘가압류’로 표기되어 있다면 만약 집이 경매로 넘어갔을 경우 세입자가 보증금을 받지 못할 수 있어 더욱 유의해야 합니다.
⭐ 소유권이전등기 가처분
등기부등본 보는 방법 중 5번째로 알아야 할 위험한 단어는 갑구에 표시되어 있는 ‘소유권이전등기 가처분’입니다. 이는 압류와 비슷한 의미인데요, 집주인이 빚을 갚지 않음으로 인해 소송 중일 경우, 집을 마음대로 팔 수 없도록 막은 상태를 의미합니다.
즉 소유권이전등기 가처분의 집은 집주인의 소유권 관계가 복잡한 집, 집을 담보로 돈을 빌렸다는 의미입니다. 따라서 소유권에 문제가 생길 가능성이 있고 집이 경매로 넘어갈 수 있으니 가능하다면 거르는 것이 좋습니다.
⭐ 임차권등기명령
등기부등본 갑구에서 봐야 하는 마지막 단어는 ‘임차권등기명령’입니다. 임차권등기명령이란 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환 받지 못할 경우 임차인 단독으로 법원에서 신청할 수 있는 제도입니다.
대항력 유지를 위해 표기해 놓았으며 만약 등기부등본에 한 번이라도 표기가 되어 있다면 이는 보증금 반환에 문제가 있었다는 것을 알 수 있습니다. 또한 임차권등기명령이 집행된 이후, 입주한 세입자에 대해서는 우선변제권이 없기 때문에 보증금일 위험할 수 있으니 유의해야 합니다.
⭐ 근저당권설정
마지막, 등기부등본 을구에서 살펴봐야하는 단어인 ‘근저당권설정’입니다. 사실 일반적인 등기부등본을 살펴보면 근저당권이 설정되어있습니다. 왜냐하면 일반적으로 주택담보대출을 이용하여 집을 사기 때문에 근저당권 설정이 안되어있는 집을 찾는 것이 더 어려울 수 있습니다.
단, 근저당권 설정과 전세보증금 비율을 살펴봐야 합니다. 근저당권 설정 금액과 전세보증금을 합쳤을 때, 집 시세의 60~70%라면 걱정하지 않으셔도 됩니다. 따라서 이를 미리 아는 것이 중요하기 때문에 계약 시 주변 시세를 파악하는 것이 필요합니다
지금까지 등기부등본 보는 방법 중 위험한 단어 7가지에 대해 살펴보았습니다. 등기부등본 보는 방법이 막연히 어려울 수 있지만 차근차근 살펴본다면 안전하게 거래할 수 있으니 꼭 숙지하는 것을 권해드립니다.